а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) в договоре управления многоквартирным домом – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, – в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
г) в договоре оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении, заключенном между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией;
д) в решении застройщика – если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса).
Таким образом, в настоящий момент применяются все три нормативных акта и в связи с появлением нового документа необходимо было внести соответствующие изменения и в договор управления многоквартирным домом и уточнить перечень работ. И утвердить на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома данные дополнения и изменения.
Достаточно существенным дополнением являются также и подзаконные акты, издаваемые в виде приказов, писем и методических рекомендаций министерств. Так, например, очень важным для правильного проведения общих собраний в многоквартирном доме является приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г №411/пр которым утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В настоящее время этот приказ является основным нормативным документов для регламентации проведения общих собраний собственником в многоквартирном доме. С внедрение в стране государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающей возможность проведения общего собрания с использованием системы в соответствии с ст. 47.1 Жилищного кодекса, возможно, будут разработаны иные методические рекомендации, но пока действует этот приказ. Поэтому для правильного рассмотрения конкретного вопроса повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться не только Жилищным, Гражданским кодексами, но всеми подзаконными нормативными документами.
Необходимо иметь в виду и то, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации (см. пункт «к» часть 1 статья 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Эти положения нашли свое прямое отражение теперь в Жилищном кодексе. В статье 5 Жилищного кодекса закреплено право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий и в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Правовым основанием их принятия служит и федеральный закон от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В развитее этого законодательного акты разработаны и соответствующие законы субъектов Российской Федерации, уставы муниципальных образований. При этом четко в статьях 12 -14 Жилищного кодекса определена компетенция и разграничены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
16.3) установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее – деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;
16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.